Залог под земельный участок: необходимые документы и юридические правила оформления

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки

Дата публикации материала: 4 сентября, 2015 / Последнее обновление: 25 марта, 2020

Автор статьи
Артем Владимирович Шакин
Заместитель ведущего юриста, стаж 14 лет
Написано статей
639

Право собственности на недвижимость дает человеку возможность не только продавать землю и сдавать ее в аренду, но еще и отдавать ее под залог. Залог под землю помогает получить денежные ссуды, оформить ипотеку или взять кредит. Каким же образом оформляется подобный залог, и какие правила здесь работают?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-93. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Что такое залог, и правила его оформления

Залог земельного участка — это предоставление кредитору определенных прав по взысканию с принадлежащей должнику собственности в том случае, если правила должностных выплат были нарушены.

По сути, залог земельного участка — это та же ипотека, при которой недвижимость остается в собственности человека, но лишь до тех пор, пока он исправно выплачивает свои долги. В случае, если должник не выплачивает кредитору положенные суммы или проценты, земля может быть отчуждена в пользу последнего.

В качестве кредитора может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Для подтверждения прав обоих сторон необходимо заключать грамотно составленный договор о залоговых обязательствах. Только после составления подобного договора, заключенная сделка считается действительной.

Разумеется, у залога под земельный участок есть свои правила и нормы. Итак, при каких же обстоятельствах можно оформить залог под земельный участок?

  1. При оформлении залога имущество остается в собственности, но ограничиваются права распоряжения им.
  2. Если земельный участок оформлен на несколько долевых собственников, залог оформляется лишь в том случае, если получено письменное согласие всех дольщиков.
  3. Не допускается наложение залоговых обязательств на землю, находящуюся в муниципальной или государственной собственности.
  4. Если земля находится в пожизненном, наследственном владении, под нее также нельзя взять залог.
  5. В кредитном договоре на землю может указываться конкретная сумма выплат, а также проценты, которые необходимо выплатить за долговые обязательства.

Главное правило оформления залога под землю — это доказательство того, что недвижимость принадлежит именно этому собственнику. Для подтверждения своих прав на землю, человек может предоставить кадастровый паспорт. Оформить залог под земельный участок может не только собственник, но и арендатор недвижимости.

С оформлением залога должен быть согласен не только арендатор, но и арендодатель. Оформление залога в данном случае возможно лишь тогда, когда это не противоречит Федеральному закону.

Если участок находится в государственной собственности, брать под него кредит или ипотеку нельзя.

Статус земельного участка прописывается в кадастровом паспорте. Однако, если земля (даже если она государственная) находится в аренде, залоговые сделки с ней возможны. Так, арендатор может сдать свои арендные права в залог при согласии собственники недвижимости.

Условия и правила оформления кредита

Оформление кредитных обязательств под земельный участок — дело весьма сложное и трудоемкое. Здесь важно собрать весь пакет документов, необходимых для оформления залога, учесть все имеющиеся нюансы. Какие же документы могут понадобится человеку в том случае, если происходит оформление кредита под залог земли?

  1. Кадастровый паспорт с указанием всех сведений о земле.
  2. Все документы, указывающие возможные права третьих лиц на землю
  3. Межевой план участка, где имеется вся информация касательно недвижимой собственности.
  4. Бумаги, подтверждающие рыночную стоимость земли, подписанные профессиональным оценщиком.
  5. Правильно составленный договор о залоге.

Все эти документы должны наглядно подтверждать право собственности заемщика на землю. Ему необходимо предоставить полный спектр информации о земельном участке, а также о количестве собственников, имеющих права на данную недвижимость.

Если недвижимость оформлена на нескольких лиц, требуется специальный документ, письменно подтверждающий их согласие на оформление кредита под залог земельного участка.

Помимо этого необходимо правильно составить договор наложения залоговых обязательств на землю. В таком договоре прописывается информация о владельце недвижимости, о залогодателе, о предмете сделки и стоимости земли. Вся эта информация помогает грамотно оформить сделку, дабы после заключения договора никаких вопросов у обеих сторон не возникало.

В данном договоре обычно прописываются и залоговые обязательства (например, размер выплат и сумма уплачиваемых %).

Образец договора залога права аренды земельного участка между физическими лицами.

Используя правильно составленный договор о залоговых обязательствах, обе стороны могут доказать свои права в том случае, если они были нарушены. Также в данном договоре прописывается размер выплат, который не может быть увеличен. Если ли залогодержатель требует увеличения выплачиваемой суммы, владелец земли вправе обратиться в суд.

Еще одна важнейшая бумага — это оценочный лист, рассказывающий об истинной стоимости земли. Оценка производится профессионалом на основе целой группы критериев. О каких же критериях идет речь?

  1. Местоположение участка и его удаленность от города.
  2. Размер участка и плодородность местных земель.
  3. Наличие на участке построек.
  4. Целевое назначение данной земельной собственности.
  5. Наличие коммуникаций на участке (газ, свет, водоснабжение).

Оценка обязательно производится в денежном эквиваленте, и итоговая сумма не должна быть меньше кадастровой цены на землю.

Обычно залогодатель оставляет за собой группу прав на землю. Так, например, он может возводить на данном участке земли сооружения без ведома залогодержателя. В дальнейшем залогодатель может распоряжаться данными постройками по своему усмотрению.

В п.1 ст.64 ФЗ закона «Об ипотеке» прописывается, что человек может передать в залог землю без тех построек, что расположены на ней.

Если залоговые обязательства будут нарушены, и земля окажется отчужденной, бывший собственник имеет ограниченные права (сервитут) на те территории, где расположены возведенные им постройки.

Также собственник может сдать в залог не все постройки, а лишь некоторые из них.

Человек, взявший кредит под земельный участок обязан позаботиться о том, чтобы земля находилась в прежнем состоянии, ее показатели плодородности не изменялись. Если какие-то показатели земельного участка изменятся, залогодержатель вправе потребовать пересмотра оценки недвижимости.

Ипотека и правила заполнения договора на залог

Многие банки предпочитают не выдавать ипотеку под залог земельного участка. Все дело в том, что с данным процессом связаны определенные риски, ведь определить истинную стоимость недвижимости иногда слишком сложно. К тому же, земля может внезапно потерять свою прежнюю ценность.

Именно поэтому банки предпочитают не производить выдачу ипотеки под земельные участки из-за слишком большого процента рисков.

Под землю может быть выдан как целевой, так и нецелевой кредит. Целевое ипотечное кредитование — выдача денежной суммы именно на покупку квартиры или дома, нецелевой вариант подразумевает трату денежных средств на любые цели.

Банки предпочитают выдавать целевой займ под землю, причем на конкретную сумму. Практически всегда земельный участок не может покрыть более 50% от выдаваемой суммы.

Для оформления ипотеки необходимы все те же документы, что и для заключения залогового соглашения. Вот только банки еще требуют сведения, подтверждающие платежеспособность клиента (записи в трудовой книжке, справки 2-НДФЛ). Также банки требуют оригиналы и копии паспортов тех лиц, что принимают участие в данной сделке.

При оформлении кредита или ипотеки под земельный участок в расчет истинной стоимости земли берутся и все сооружения, возведенные собственником. Однако, если в процессе выплаты залоговых обязательств, человек возводит на участке новые постройки, на них кредит и ипотека не распространяются.

Договор на оформление кредита под залог земельной собственности практически всегда имеет один и тот же вид. Если договор заключают между собой физические лица, то в соответствующих полях указываются их ФИО и паспортные данные. Если же договор заключается между юридическими лицами, в документе прописываются сведения о генеральном директоре и полном названии компаний.

В соответствующем договоре указываются права и обязанности залогодержателя и залогодателя. Также в документе прописываются все сведения касательно земли и места расположения участка. В соответствующих полях указывается сумма выплат, срок выдачи кредита или ипотеки, а также правила действия обоих лиц в случае нарушения условий договора.

Данный документ считается действительным лишь в том случае, если он подписан двумя сторонами (как в случае с физическими, так и в случае с юридическими лицами).

Образец договора залога земельного участка между юридическими лицами.

Конечно, оформление кредита под залог земельного участка — процесс сложный и трудоемкий. Далеко не все банки сотрудничают с теми клиентами, которые хотят взять определенную сумму под залог земельной недвижимости. И все же, правильно составив договор о совместном сотрудничестве и собрав все необходимые документы, человек сможет оформить залог без посредников и за короткий срок.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-93
Комментариев: 13
  1. Андрей

    Здравствуйте ! Ситуация следующая . Я являюсь многодетным родителем на иждивении трое несовершеннолетних детей . Я взял участок земли практически в центре города Ярославль в АРЕНДУ сроком на 20 лет ( с переводом в собственность при постройке дома ) . Может ли такая земля являться залогом при ипотечном кредите на постройку дома . Так же имеется квартира с равными долями ( я , супруга и двое детей )

    • Юрий

      Здравствуйте!
      1. Предмет залога, а именно требования к нему, как правило оговариваются кредитором. Если речь идет об ипотеке, применяется ч.4 ст.334 ГК РФ и положения закона об ипотеке, т.е. залогом может выступать только приобретаемое недвижимое имущество.
      2. Из права аренды не вытекает право собственности, поэтому залогом может выступать только то имущество, что принадлежит заемщику. В вашем случае — доля в квартире, например, если речь пойдет о потребительском кредите.

    • Вадим

      Здравствуйте. Нет, указанный выше земельный участок вы не можете отдать в качестве залога, так как данный земельный участок вам не принадлежит, а взят в аренду, собственником земельного участка является муниципалитет. В качестве залога Вы можете оставить только ту собственность которая принадлежит вам на праве собственности и право собственности зарегистрировано в установленном порядке.

  2. Екатерина

    Добрый день хочу заложить участок с домом под целевой кредит, оформляется договор купли продажи и выдача земли и дома в аренду. Может ли так оформляться сделка, то есть я уже не буду является собственником недвижимости, так как заберут все документы?

    • Виктор Иванович

      Здравствуйте Екатерина, при оформлении кредита в залог жилого дома и земельного участка должен оформляться договор залога, он регламентирован ст. 339 Гражданского кодекса РФ. Если вы оформите договор купли-продажи, то утратите право собственности на эти объекты недвижимости.

  3. Юлия Мартынова

    Здравствуйте. Можно ли взять кредит под залог земельного участка промышленного назначения в черте города? Какая стоимость участка принимается: кадастровая или рыночная? Кто оценивает?

    • Александра

      Законом не запрещается получать кредиту под залог земельных участков любого целевого назначения. Главное требование- право собственности на этот участок.
      Ольга права- рыночную стоимость земельного участка в вашем случае будет проводить банк.

    • Ольга

      Здравствуйте, Юлия. Да, вы можете взять кредит под залог земельного участка. Оценивать его будут оценщики банка по рыночной стоимости.

  4. Вера

    День добрый!хочу приобрести землю у фирмы»родные земли»,земля у них в залоге соответственно документы на право собственности получить невозможно.говорят что когда найдутся покупатели в колличестве 10 человек .то смогут обьедениться и подать заявку на регистрацию днт.тогда можно будет получить право на собственность.так ли это?

  5. Степан Миллер

    Вечер добрый. Знакомый хочет взять у меня деньги под залог своего дома с землёй) Как правильно это оформить, обязательно ли идти к нотариусу, и если вдруг он пропадёт как переоформить недвижимость без него?

    • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

      Правильное оформление требует наличие двух сделок – это займа и ипотеки. Вторая требует государственной регистрации и только после этого считается заключённым. Она же выполняет обеспечительную функцию возврата заёмных средств. Обращение к нотариусу не является обязательным, но если вы хотите иметь надлежащего свидетеля, то сделайте это. Преимущество нотариально удостоверенного договора – это возможность обратить взыскание на предмет залога не обращаясь в суд, на основании исполнительной надписи нотариуса.
      Обоснование: Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ст. ст. 10, 55).

      Бесплатная помощь юриста
      8 (800)  302-76-93
    • Олег

      Здравствуйте!
      В соответствии с п.2 ст.161 ГК РФ сделки на сумму более 10 тыс. руб. должны заключаться в письменной форме. А т.к. речь идет о залоге недвижимого имущества, то такая сделка удостоверяется нотариально в соответствии со ст.55 закона «Основы законодательства РФ о нотариате».
      В случае не исполнения своих обязательств заемщиком, вы вправе, основываясь положениями соглашения займа, заключенного между вами, обратиться с иском в суд по взысканию долга и/или обращения в вашу пользу залога.

      • На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр

        Статья 55, на которую ссылается Олег, не содержит указаний на обязательное удостоверение сделки по залогу недвижимости нотариусом. Эта статья определяет круг обязательных процедур, которые должен совершить нотариус в случае отчуждения или залога имущества, если права на него подлежат гос\регистрации, при условии, когда стороны приняли решение такие сделки нотариально удостоверить. Обязательное требование к залогу недвижимого имущества – это письменная форма и гос\регистрация. Остальное – это по желанию.
        Обоснование: «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 03.07.2016) (ст. 55), Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ст. 10).

        Бесплатная помощь юриста
        8 (800)  302-76-93

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2024 Юридическая консультация.
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты).