+7 (499) 703-47-72 Москва +7 (812) 309-93-81 СПб

Что можно делать с квартирой в ипотеке: подарить, завещать, сделать перепланировку или ремонт?

При приобретении квартиры в ипотеку заемщик сталкивается с условиями, предъявляемыми банком для заемщика и для жилой недвижимости.

При принятии решения о покупке недвижимости в ипотеку следует ознакомиться со всеми тонкостями данного вида кредитования, досконально изучить предлагаемый банком договор.

Стоит полностью ознакомиться со всеми требованиями ипотечного договора.

Скрыть содержание

Все про ипотеку

Банк выдвигает определенные условия для клиента, который берет кредит на покупку жилья:

  • ограничения в возрасте: клиент не должен быть моложе 21 года. Необходимо, чтобы окончание выплат приходилось на возраст не старше 65 лет.
  • Трудоустройство: наличие обязательной работы продолжительностью минимум полгода.
  • Постоянный доход, который позволит погашать основной долг кредита и проценты по нему.

Определенные условия выдвигаются и к приобретаемому жилью. Оно должно быть легко реализуемым при неплатежеспособности клиента.

Оформление жилья в ипотеку происходит в несколько этапов:

  1. согласование заявки на кредит с банком.
  2. Поиск недвижимости.
  3. Проведение оценки независимой экспертизы.
  4. Оформление страхования недвижимости от порчи и потери.
  5. Заключение ипотечного договора.
  6. Оформление квартиры в собственность с обременением ипотекой.

Выплаты по кредиту осуществляются в соответствии с договором. Чаще всего это ежемесячные погашения, но могут быть предусмотрены и ежеквартальные. Банк предлагает начисление процентов по дифференцированному или аннуитетному способу. При последнем способе размер ежемесячных выплат не меняется на протяжении всего срока погашения. При дифференцированном – первые платежи будут больше, чем последующие.

По закону налог на имущество оплачивает его собственник. Заемщик после подписания ипотечного договора, оформив свои права на квартиру в ЕГРН, считается владельцем приобретаемого жилья. Поэтому имущественный налог он и оплачивает.

При ипотечном кредитовании льготные условия предоставляются для следующих категорий граждан:

Для данных категорий кредит используется по пониженной процентной ставке, со сниженным первоначальным платежом.

При подписании ипотечного договора жилье оформляется в собственность заемщиком (и его уже не нужно приватизировать). Он имеет право проживать в нем со всей семьей, делать текущий ремонт. Но при этом имеются определенные юридические ограничения в использовании квартиры. Ее нельзя продать или обменять без согласия банка.

Всем гражданам согласно налоговому кодексу однократно предоставляется возможность воспользоваться налоговым вычетом на погашение основного долга. Причем он не должен превышать сумму в 260 тыс. рублей. Также предоставляется вычет и на выплату процентов. Он несколько больше – 390 тыс. рублей.

Возможные действия с квартирой

На недвижимость, приобретаемую в ипотеку, наложено обременение. Именно поэтому собственник не может осуществлять с ней никаких действий без согласования с банком. Только после одобрения возможны какие-либо операции с помещением.

Переоформление ипотеки на другую квартиру можно провести двумя способами. Первый предполагает поиск такого жилья, которое по всем требованиям устраивало бы банк. Затем подается заявление в банк на согласование. Требуется найти покупателя на старую квартиру.

Заключается несколько сделок: продается старая квартира, погашается задолженность перед банком, приобретается новое жилье, одобренное банком. Данная процедура проводится заемщиком и является достаточно длительной. Другой более быстрый и рискованный способ, когда заемщик берет в банке краткосрочный кредит, расплачивается им за ипотеку, продает квартиру, с которой снимается обременение.

Часть вырученных денег возвращается на погашение краткосрочного кредита, оставшаяся сумма направляется как первоначальный взнос на планируемую для приобретения новую недвижимость.

Перепланировку в ипотечной квартире следует делать только при наличии разрешения двух органов: банка и БТИ. Если в ипотечном договоре имеется пункт о запрете данного мероприятия, то получить разрешение в жилищной инспекции будет невозможно.

Сделать перепланировку можно следующим образом:

  • получение согласия на внесение изменений в квартире у банка. Банку потребуется подтверждение страховой компании о разрешении перепланировки. Необходимо будет провести также переоценку жилья с учетом планируемого переустройства.
  • Создание проекта перепланировки.
  • Согласование данного проекта в жилищной инспекции.
  • Проведение ремонтных работ по утвержденному проекту.
  • Принятие жилья службой БТИ и переоформление всей документации на квартиру.

При проведении несогласованной перепланировки заемщику придется оплатить штраф. При серьезных нарушениях банк может заставить придать квартире первоначальный вид. Если заемщик не сделает этого, то кредитная организация выставляет квартиру на торги.

Подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, можно только при согласии банка. При этом все обязательства по выплатам переоформляются на нового владельца, кому вы решили подарить, после подписания дарственной.

Завещать квартиру имеет право любой гражданин, у которого она находится в собственности. Если вступление в наследство наступает ранее полного погашения кредита, то все долги также вместе с квартирой переходят наследнику.

Можно купить квартиру находящуюся в ипотеке. Обычно такая недвижимость выставляется на продажу при неплатежеспособности заемщика. Она будет более привлекательна для покупателя из-за низкой цены. Требуется провести расчет с банком и заемщиком.

Для этого необходимо перечисление суммы долга банку для полного погашения ипотеки и внесение средств на счет заемщика по договору купли-продажи. Затем следует произвести переоформление всех документов на квартиру.

При приобретении квартиры в ипотеку в случае развода ее раздел можно провести несколькими способами:

  1. погасить всю задолженность перед банком, продать квартиру и вырученные деньги разделить между супругами.
  2. Переоформить (перенести) ипотеку на одного из супругов. При этом другому должна быть выплачена сумма компенсации.
  3. Переоформление ипотечного договора на двух равноправных заемщиков. После полного погашения долга перед банком квартира будет принадлежать бывшим супругам на равных долях.

Сложность продажи ипотечной квартиры состоит в том, что требуется найти покупателя, готового приобрести недвижимость с обременением. Возможно применение одного из 3-х вариантов:

  • самостоятельная продажа: поиском покупателя, с которым банк заключает предварительное соглашение, и оформлением всей документации занимается сам заемщик.
  • С помощью банка: кредитная организация занимается оформлением всех бумаг, в том числе снимает с квартиры обременение.
  • Продажа долговых обязательств: ипотека переоформляется на другого заемщика при согласовании с банком, которому выплачивается заем. Заключается ипотечный договор с новым заемщиком на оставшуюся сумму долга. При этом новый заемщик приобретает недвижимость и долг перед банком.
Обмен квартиры в ипотеке происходит по аналогии со сменой жилого помещения с одного на другое: требуется найти покупателя на старое жилье и вырученные средства употребить на покупку новой. Происходит переоформление документов.

Частные случаи

Покупка комнаты в коммунальной квартире сопряжена для банка со сложностями, которые возникают при неплатежеспособности клиента. Реализовать такую комнату непросто, так как для ее продажи необходимо согласие соседей. Для своих гарантий банк требует оформление в залог не приобретаемой комнаты, а любой другой недвижимости заемщика.

Квартиры студии являются жильем эконом класса: сравнительно небольшая площадь помещения и стоимость. Предоставление ипотечного кредитования для такого жилья аналогично ипотеке для отдельной комнаты, требуются дополнительные гарантии для банка.

Особенно стоит обратить внимание на способы погашения кредита и начисления процентов, а также, чем грозит несвоевременное внесение платежей.

      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Или задайте интересующий вопрос нашим
юристам прямо на сайте