+7 (499) 703-47-72 Москва +7 (812) 309-93-81 СПб

Пошаговая инструкция для продажи квартиры по ипотеке: какие есть риски?

Не каждый покупатель квартиры обладает достаточными материальными средствами для приобретения жилья.

Для многих людей ипотечное кредитование – единственный выход для покупки квартиры.

Поэтому продавцы недвижимости должны знать процедуру такой продажи и риски при осуществлении сделки.

Скрыть содержание

Продажа квартиры в ипотеке

Продажа квартиры по ипотеке представляет собой совершение сделки по реализации недвижимости за счет банковских средств. Отличия от обычной продажи за наличные средства заключается в том, что для продажи потребуется объемный пакет документов, и деньги продавец получит немного позже, чем при сделке наличными.

Процедура продажи квартиры по ипотеке известна не для каждого участника сделки. Поэтому роль проводящих сделку лиц принимают на себя риелторы, через которых это производится, указывающие своим клиентам на то, что эта процедура запутанная, и требует особых навыков для осуществления грамотной продажи. На самом деле справиться с этой задачей может даже неподготовленный в юридическом плане человек.

Пошаговая инструкция

Продажа квартиры происходит в несколько этапов в следующем порядке:

  1. покупатель вместе с продавцом обговаривает все детали предстоящей сделки и акцентирует внимание на том, что продажа будет осуществляться за чет ипотечных средств.
  2. Для того чтобы наиболее точно закрепить сделку покупатель вносит задаток. После этого составляется совместная расписка о передаче денежных средств.
  3. Следующий этап заключается в проведении независимой экспертизы. Стоимость жилья должна соответствовать той, что указана в основном договоре.
  4. Покупателю необходимо передать продавцу все документы, требуемые банком. Это могут быть оригиналы или копии.
  5. После того как кредитор одобрит сделку, стороны подписывают договор на условиях, обговоренных заранее.
  6. Договор должен быть зарегистрирован в Регистрационной палате или Многофункциональном центре.
  7. Для того чтобы получить выписку о перерегистрации права собственности, покупателю необходимо обратиться в Росреестр.
  8. Финальный этап заключается в совместном походе в банк, где кредитная организация перечисляет денежные средства на счет продавца, т.е. квартира продается, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Просьба покупателя о завышении цены на жилплощадь со стороны продавца не редкость в последнее время. Подобные договоренности достигаются в результате того что продавец не хочет терять покупателя, а для покупателя это становится возможностью приобрести ипотечный кредит без первоначального взноса.

Важно! Обычно на завышение стоимости уговаривают те покупатели, которые имеют деньги, но не хотят вносить их в первый взнос при покупке объекта недвижимости.

Банк требует от заемщика наличие первого взноса, как правило, в размере 20-30 процентов от стоимости жилья. Это обусловлено следующими факторами:

  • кредитная организация страхует себя от непредвиденных рисков;
  • первый взнос – это показатель стабильности и платежеспособности;
  • взнос указывает на серьезность намерений покупателя.

Схема по завышению стоимости квартиры работает следующим образом:

  1. покупатель уговаривает продавца на указание завышенной суммы в договоре купли-продажи. До этого они делают расписку о том, что продавец занимал деньги у покупателя и обязуется их отдать.
  2. Продавец указывает в расписке среднюю стоимость между фактической стоимостью квартиры и первоначальным взносом. При этом продавец обязан вернуть часть денег покупателю после сделки.
  3. Человек, приобретающий недвижимость, должен предъявить расписку работникам банка, после чего он получает ипотеку и оплачивает 100 процентную стоимость жилья.

Однако у такой сделки есть определенные риски. Прежде всего, они заключаются в том, что каждое жилье, продаваемое по ипотечному кредиту, должно быть оценено специалистом в этой области. В таком случае покупателю необходимо будет договариваться не только с продавцом, но и с оценщиком.

Минусом является то, что организации, выдающие кредиты, знают о завышении цены и предпочитают иметь дело с теми клиентами, кто заказал независимого эксперта. Такой эксперт не пойдет на уговор с продавцом и покупателем.

Внимание! Существует риск для продавца в том случае, если жилплощадь в собственности менее трех лет, тогда по указанной большей стоимости будет и больший налог на продажу недвижимости.

Если сделка будет признана недействительной, тогда продавец должен будет вернуть большую сумму, чем получено в реальности.

Необходимый пакет документов

Если продавец решил реализовывать недвижимость по ипотеке, тогда он обязан предоставить в банк необходимые документы, подтверждающие юридическую чистоту недвижимости. Требования всегда разные, но основными документами являются:

  • паспорта всех действующих собственников этой жилплощади, если собственнику не исполнилось четырнадцать лет, тогда потребуется свидетельство о рождении и документ подтверждающий личность одного из его родителей, если собственник не достиг возраста совершеннолетия, тогда паспорт одного из его опекунов и паспорт выданный подростку;
  • договор оформленный по правилам купли-продажи квартиры, составляемый в нескольких экземплярах, в зависимости от участников сделки, при этом один из них остается у регистратора;
  • если ребенок является владельцем собственности, тогда необходимо будет разрешение органов опеки;
  • согласие от второго супруга, если квартира была куплена на момент брака и оформлена на одного – мужа или жену;
  • многие банки обязывают участников сделки заключать предварительный договор для того чтобы в дальнейшем заключить основной;
  • расписка о том, что покупатель передал продавцу аванс или задаток, важно помнить, что эта процедура осуществляется до подписания предварительного договора, а факт передачи необходимо зафиксировать потом в договоре.
      

Возможность сделки с жильем в кредит

Согласно статье 301 ГК РФ жилье, находящееся в ипотеке, не может быть продано без ведома банка. Таким образом, с этим жильем нельзя совершать никаких сделок.

Существуют способы, по которым жилплощадь с ипотекой все же можно продать. Первый из них заключается в досрочном погашении долга, а затем выставлении недвижимости на продажу.

Второй – в продаже банком ипотечного жилья. Есть еще один вариант, заключающийся в передаче долговых обязательств, то есть возложении их на другого человека.

Причины, по которым люди хотят сменить одну ипотечную квартиру на другую, могут заключаться в увеличении количества членов семьи или желании расширить жилую площадь.

Квартира, обремененная ипотекой, не может быть продана.

Однако существует вариант, при котором продавец другой квартиры может купить у первого владельца его ипотечную квартиру, внеся определенную сумму денег, недостающую до закрытия обременения.

После того как обременение будет снято, владелец квартиры может передать продавцу недостающую часть денег и приобрести другое жилье в ипотеку.

Существует вариант обратиться в агентство недвижимости для того чтобы ускорить процесс поиска покупателя.

Таким образом, возможность продажи квартиры с обременением все же есть, но для этого нужно потратить много времени и сил.

Не забывайте, что заключение такой сделки требует помощи опытного юриста и тщательной подготовки необходимых документов.

Заключение

Продажа квартиры в ипотеку не настолько сложная процедура, как кажется. Если разобраться в тонкостях и алгоритме продажи и оформлении документов, тогда можно в кротчайшие сроки осуществить сделку с недвижимостью.

Полезное видео

В видео вы узнаете, как продать квартиру в ипотеке:

      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Или задайте интересующий вопрос нашим
юристам прямо на сайте