+7 (499) 703-47-72 Москва +7 (812) 309-93-81 СПб

Что делать, если вы решили продать квартиру, взятую в кредит и купить другую: можно ли осуществить продажу ипотеки другому лицу?

Покупая квартиру в ипотеку, мы чаще всего не думаем о том, что в скором времени захотим поменять ее на другую.

Но случаются разные ситуации, и вот уже двушка становится слишком мала для большой семьи или, наоборот, жилплощадь слишком велика и дорого обходится.

Разберем, можно ли продать свою ипотечную квартиру и купить в кредит другую.

Скрыть содержание

Можно ли продать квартиру, взятую в кредит?

Если жилплощадь куплена в кредит, который еще не погашен, то продать ее будет не так просто. Но, при соблюдении некоторых условий, возможно.

Как правило, банки очень неохотно соглашаются расстаться с клиентом, который регулярно выплачивает проценты по кредиту — для кредитора это просто не выгодно. Однако, как указывают статьи 29 и 33 закона «Об ипотеке» (от 16.07.1998 года № 102-ФЗ), продать квартиру без разрешения на то займодержателя, к сожалению, невозможно.

Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом

  1. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.
    Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
    Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
  2. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Идеальным решением стала бы ситуация, когда покупатель смог бы оплатить всю сумму залога и, таким образом, долгосрочно погасить задолженность по квартире. Однако на практике такое происходит нечасто, поскольку данный способ сопряжен с большими рисками для этого лица.

Однако в некоторых случаях банки могут пойти навстречу заемщику и разрешить на продажу жилья, находящегося в ипотеке. Например, когда покупатель вашего имущества, который собирается также брать кредит, оформит его в том же банке, что и вы.

В любом случае необходимо известить своего кредитора и получить его согласие на продажу. Если банк одобрит вашу просьбу, необходимо будет рассчитать оставшуюся сумму задолженности, после чего подписать предварительное соглашение.

ВАЖНО. Иногда в договоре между банком и заемщиком указано, что продажа может осуществляться исключительно через собственную базу кредитной организации. Собираясь продавать квартиру, находящуюся в банковском залоге, убедитесь, что условия кредитного договора не запрещают самостоятельную продажу жилья.

Меняем одну ипотеку на другую

Если покупатель согласен на оформление кредита в вашем банке, то шансы на то, что кредитор одобрит предлагаемую сделку, высоки. Таким образом банк хоть и теряет одного заемщика, но взамен приобретает нового. Поэтому чаще всего банки довольно лояльны в подобных ситуациях.

Хуже, когда покупатель жилья берет кредит в другом банке. В таком случае ему необходимо самостоятельно получить разрешение на выдачу кредита на приобретение жилья. Но такие случаи не слишком распространены, поскольку банку-держателю залога крайне невыгодно терять свой доход.

Операции с покупкой жилой недвижимости нередко сопряжены с рисками быть обманутыми. Однако непосредственное участие банков в этом деле наоборот сводят все возможные риски к нулю, поскольку все подобные операции строго регламентированы законом и их правомерность контролируется на высшем уровне.

Можно также продать не само имущество, а кредит. Для этого необходимо переоформить кредитные обязательства на другое лицо, то есть на того, кто в дальнейшем станет собственником жилья и будет выплачивать кредит.

Таким образом владелец квартиры официально избавляется от своих кредитных обязательств, но жилье все еще остается в банковском залоге. Тут покупателю жилья и будущему заемщику нужно быть очень внимательным и подробно изучить все условия договора, чтобы не оказаться в невыгодном положении.

Одновременная продажа и покупка

По закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» одновременно продать одну квартиру, купленную в ипотеку, и купить в кредит другую не запрещено.

Для этого нужно лишь найти покупателя, который сможет покрыть ваш долг по кредиту, и составить новый договор на ипотечное кредитование. Но нередко случается, когда банки отказываются от подобных манипуляций, если не видят в этом существенной выгоды для себя.

Продажа имущества — дело непростое и требующее терпения и сил, а имущества, находящегося в ипотеке, — особенно. Поэтому важно заранее изучить все нюансы и не спешить с этим ответственным и серьезным вопросом.

      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Или задайте интересующий вопрос нашим
юристам прямо на сайте